Taxa elevada de juros para financiamento, comprometimento de renda no longo prazo, flexibilidade dos recursos e nova dinâmica do mercado de trabalho tornam a locação mais interessante
Uma pesquisa do Quinto Andar realizada em 2023 demonstrou que 39% dos brasileiros pretendem comprar um imóvel ainda este ano, enquanto 18% desejam alugar um imóvel novo. Há uma discussão recorrente entre qual é a melhor opção de investimento: a compra de um imóvel ou a sua locação. Existem argumentos para ambos os lados, mas é preciso considerar diversos fatores antes de tomar uma decisão.
No momento, porém, há um aspecto que pende a balança para a locação de imóveis: a taxa básica de juros do Brasil, a Selic. Desde a última queda de 3% para 2,25% em junho de 2020, o índice vem em constante ascensão: atingiu 5,25% em agosto de 2021, 9,25% em dezembro do mesmo ano, 12,75% em maio de 2022, 13,75% em agosto do mesmo e, agora, se mantém em 13,25%.
A Selic tem grande influência sobre a venda de imóveis, pois se trata da taxa que baliza os contratos de crédito imobiliário. Entre janeiro e abril de 2023, os financiamentos imobiliários somaram R$ 51,2 bilhões, uma queda de 2,7% em relação ao mesmo período de 2022, quando foram registrados R$ 52,6 bilhões. A redução é de cerca de 15% quando se compara ao mesmo período de 2021: R$ 59,9 bilhões.
“O brasileiro já reflete sobre as vantagens de viver de aluguel. Há uma carga cultural de décadas sobre ter o imóvel próprio, mas é algo que está em transição, especialmente pela facilidade nos novos formatos de locação, como o multifamily, e as alterações no estilo de vida”, diz Cristiano Viola, Diretor de Operações da incorporadora e gestora imobiliária global Greystar.
Do ponto de vista financeiro, há outros fatores favoráveis à locação, inclusive para os investidores:
– Flexibilidade: a locação não demanda grande investimento inicial como a compra, especialmente com o valor usado na entrada do imóvel. Isso dá mais flexibilidade para se aplicar o dinheiro, seja em ações, fundos, títulos, entre outras possibilidades. A rentabilidade da entrada e do valor total de imóvel pode garantir o pagamento de uma locação em local privilegiado.
– Liquidez: É inegável que o mercado de imóveis é tradicionalmente um investimento adotado por muitas pessoas. Por outro lado, trata-se de um ativo sem liquidez, visto que os recursos não podem ser obtidos de imediato. Em um cenário de alta da taxa Selic, há outras opções de investimentos financeiros com retorno mais atrativo, garantido a um risco baixo.
– Manutenções: Os aspectos estruturais de um imóvel e até do condomínio são responsabilidade do proprietário em um contrato de locação. O locatário responde apenas por manter o espaço em condições de uso e organizado, o que reduz os custos de manutenção.
– Menos encargos: Na compra de um imóvel, há vários valores negligenciados neste planejamento, como o ITBI (imposto para a transmissão de imóveis), escritura, registro de imóvel, custo da taxa de financiamento. Esses são valores associados a um imóvel, sem entrar no mérito de instalação de pisos e de toda a infraestrutura necessária para sua ocupação.
A influência do mercado de trabalho
Um aspecto preponderante que pode trazer ainda mais a balança para o lado da locação é a nova realidade do mercado de trabalho no pós-pandemia. Uma pesquisa da FGV Ibre demonstrou que, no ano passado, pouco mais de um terço dos trabalhadores brasileiros (34,1%) atuava em um modelo de home office ao menos uma vez na semana.
Outro ponto importante é a necessidade de flexibilidade. Dados do Ministério do Trabalho apontam que o tempo de permanência médio de um brasileiro em um emprego em janeiro de 2023 é de 19,3 meses, o que indica menos de dois anos no mesmo local. Em cidades de grande porte como São Paulo, a mudança de empregador impacta diretamente a qualidade de vida devido ao maior tempo despendido no trânsito.
Nesse contexto, a locação traz outras vantagens sobre a compra:
– Mobilidade: O home office e o trabalho híbrido abrem oportunidades de flexibilidade e mobilidade às pessoas. Mesmo dentro de uma mesma cidade, a facilidade de mudança pode influenciar em nossa qualidade de vida, com agilidade se ajustar às novas exigências da vida urbana.
– Localizações privilegiadas: Por vezes, adquirir imóveis em locais mais valorizados é um custo inacessível para muitas pessoas, considerando as taxas de entrada, custos de financiamentos imobiliários, entre outros pontos. Essa não é, porém, a realidade na locação: é possível desfrutar dos benefícios desses bairros sem o custo elevado de comprar nesses locais.
– Multifamily e locações de médio e longo prazo: Cada vez mais, existem pessoas viajando e trabalhando, dentro de um contexto de nomadismo digital. As locações para moradia de médio e longo prazo, de 3 a 12 meses, estão se tornando mais comuns, abrindo um novo mercado dentro do segmento de locação: o de multifamily. Em geral, esses imóveis são ocupados totalmente mobiliados ou no formato americano, que contempla toda a estrutura básica para se viver (geladeira, forno, cooktop, depurador, micro-ondas e máquina lava&seca), além de áreas comuns diferenciadas dos condomínios tradicionais.
Esta nova realidade se ajusta tanto ao mercado imobiliário quanto à nova dinâmica da vida urbana, incluindo mudanças de trabalho e projetos mais dinâmicos. “Muitas pessoas buscam lugares para viver sem a obrigação de fazer contratos superiores a 12 meses. É um segmento já consagrado em mercados internacionais, mas ainda recente e que vai amadurecer no Brasil”, destaca Cristiano.
A locação se torna ainda mais vantajosa quando se opta por condomínios que mesclam uma boa estrutura de áreas privativas e comuns, além de serviços de manutenção e limpeza. Entre as áreas compartilhadas, encontram-se coworking e espaços de lazer como rooftop e área pet. “Os prédios do modelo multifamily da Greystar agregam todas essas características, tornando-se uma opção sob medida para as pessoas em busca de locação, praticidade e conveniência”, completa o especialista.
